Entregar as chaves de um imóvel com base apenas em um aperto de mãos coloca o patrimônio do proprietário e a estabilidade da família do inquilino sob um risco silencioso e imediato.
Quando as regras do jogo não estão no papel, qualquer desentendimento sobre a data de pagamento, o índice de reajuste ou a devolução do imóvel vira motivo de desgaste financeiro e disputas judiciais desgastantes.
Na nossa rotina de atuação nos fóruns paulistas, vemos proprietários e inquilinos presos a impasses complexos simplesmente porque confiaram na palavra de terceiros no início da relação locatícia.
É permitido exigir que o contrato de aluguel seja feito por escrito?
Sim. Qualquer uma das partes pode exigir a formalização por escrito antes de fechar o negócio, condicionando a entrega das chaves à assinatura do documento para fixar garantias, prazos e obrigações expressas.
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) aceita a validade do contrato verbal no ordenamento brasileiro. Aceitar, contudo, não significa recomendar.
Ninguém é obrigado a aceitar uma relação de locação sem documento assinado. Se o proprietário ou o futuro morador insiste em não colocar as cláusulas por escrito durante as tratativas, a outra parte tem todo o direito de recuar e não concluir a locação.
O instrumento particular assinado funciona como uma blindagem preventiva para ambas as partes.
O que acontece quando a locação é combinada apenas “de boca”?
O contrato verbal vigora automaticamente por prazo indeterminado e impede a aplicação de qualquer garantia locatícia, retirando do locador a possibilidade de retomada rápida por denúncia vazia antes de cinco anos de vigência ininterrupta.
O erro mais comum que vemos clientes cometerem na Grande São Paulo é acreditar que o contrato verbal traz flexibilidade. Na prática, ele gera amarras que a maioria desconhece:
- Inexistência de garantia formal: Sem um documento escrito, é juridicamente inviável exigir fiador, seguro-fiança ou caução válida, deixando o proprietário descoberto diante de eventual inadimplência.
- Retomada travada (artigo 47 da Lei 8.245/1991): Em locações verbais com pagamento mensal, o locador só pode pedir o imóvel de volta se houver motivo específico previsto em lei (como uso próprio ou reformas urgentes) ou após cinco anos contínuos de locação.
- Impossibilidade de cobrar multa rescisória: Sem cláusula expressa, se o inquilino sair após três meses ou o proprietário exigir o imóvel repentinamente, nenhuma das partes pode exigir multa penal pré-fixada.
- Fragilidade na comprovação dos reajustes: Fica extremamente difícil comprovar qual índice inflacionário (IPCA ou IGP-M) foi pactuado, forçando as partes a negociações desgastantes ano a ano.
A jurisprudência pacificada do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) estabelece que, nas ações envolvendo locações verbais, o ônus de provar valores, datas de vencimento e termos combinados recai integralmente sobre quem faz a alegação, gerando um ambiente de profunda incerteza processual.
Quais direitos o inquilino e o proprietário perdem sem o contrato formal?
Sem o contrato assinado, perdem-se o direito de preferência averbado na matrícula do imóvel, a estipulação prévia de responsabilidades sobre tributos como o IPTU e a fixação de penalidades por atraso no pagamento.
Para quem aluga na capital ou nas cidades da região metropolitana, perder o direito de preferência é um prejuízo grave.
Se o proprietário decide vender o imóvel, o inquilino tem preferência por lei. Porém, para pleitear eventuais perdas e danos ou haver o imóvel para si depositando o preço, o artigo 33 da Lei 8.245/1991 exige que o contrato de locação esteja firmado por escrito e averbado junto à matrícula no Cartório de Registro de Imóveis competente com pelo menos trinta dias de antecedência da alienação.
Sem contrato formal, essa segurança patrimonial simplesmente não existe.
Da mesma forma, a atribuição de taxas condominiais extraordinárias e despesas estruturais torna-se uma zona cinzenta, gerando conflitos constantes sobre quem deve arcar com manutenções prediais.
Como funciona na prática? Um caso real na Grande São Paulo
Para entender a gravidade do problema, vejamos um caso típico que ilustra como a informalidade custa caro.
Marcos herdou um sobrado no município de Santo André e resolveu alugá-lo para Roberto por meio de um acordo informal, ajustado por mensagens informais no celular, pelo valor mensal de R$ 2.500,00, sem qualquer garantia ou contrato escrito.
Dois anos depois, Marcos precisou vender o imóvel para quitar dívidas pessoais e solicitou a desocupação imediata de Roberto no prazo de trinta dias.
Roberto recusou-se a sair, alegando que mantinha os pagamentos em dia e não pretendia se mudar.
Ao buscar a Justiça paulista para retomar o imóvel por meio de uma ação de despejo, Marcos deparou-se com a barreira do artigo 47 da Lei do Inquilinato: por se tratar de pacto verbal sem prazo determinado estipulado em trinta meses ou mais, ele não tinha direito à denúncia vazia imediata.
O obstáculo legal impediu a venda rápida do imóvel, gerando prejuízos financeiros substanciais a Marcos, que precisou aguardar meses de negociação jurídica para formalizar um acordo de desocupação amigável.
A formalização prévia por escrito teria evitado anos de incerteza e preservado a liquidez do patrimônio.
Perguntas frequentes sobre a exigência de contrato de aluguel
O locador pode se recusar a alugar se eu exigir o contrato por escrito? Sim. A contratação é baseada na livre manifestação de vontade, de modo que o proprietário pode desistir da negociação antes da assinatura se não concordar com as exigências formais.
Mensagens de WhatsApp servem como contrato de aluguel? Mensagens e comprovantes bancários servem como meio de prova da existência da relação locatícia e do valor pago, mas não substituem as cláusulas de um instrumento particular com garantias, vistorias e prazos formais.
Se eu já moro no imóvel de forma verbal, posso exigir a formalização agora? Você pode propor a confecção de um contrato escrito a qualquer momento. Caso a outra parte recuse, a relação continuará regida pelas regras gerais da locação verbal por prazo indeterminado.
A legislação imobiliária brasileira prevê caminhos específicos para cada formato de locação, mas a interpretação das normas varia diante dos detalhes de cada caso concreto. Para proteger seu patrimônio e garantir a segurança jurídica da sua moradia, o caminho mais seguro é buscar a avaliação técnica de um advogado especialista em Direito Imobiliário.
