O fim de um relacionamento, por si só, já representa um período de grandes transformações e desgaste emocional. No entanto, o cenário pode se tornar ainda mais complexo quando o divórcio ou a dissolução da união estável termina, mas o patrimônio permanece “preso”. Uma situação muito frequente nos escritórios de advocacia em São Paulo e região é o impasse sobre o imóvel do casal: um dos ex-cônjuges deseja vender para seguir a vida, enquanto o outro se recusa a assinar a venda ou até mesmo a desocupar a residência.
Essa resistência pode ter motivações variadas, desde questões emocionais e apego ao lar até dificuldades financeiras para encontrar uma nova moradia. Contudo, do ponto de vista jurídico, ninguém é obrigado a manter uma propriedade em comum com outra pessoa indefinidamente.
Se você está vivendo esse impasse, saiba que o Direito Civil oferece mecanismos para destravar essa situação. Neste artigo, detalhamos as opções legais para resolver a partilha de bens quando não há consenso.
O conceito de “Condomínio” após o divórcio
Após a oficialização do divórcio ou da dissolução de união estável, se o imóvel ainda não foi dividido ou vendido, dizemos que as partes vivem em um estado de condomínio. Isso significa que ambos são donos de uma fração ideal do bem (geralmente 50% para cada, dependendo do regime de bens).
O Código Civil Brasileiro, em seu artigo 1.320, é claro ao estabelecer que “a todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum”. Portanto, o desejo de um dos proprietários de encerrar essa sociedade patrimonial deve prevalecer sobre a vontade do outro de manter o imóvel parado ou ocupado.
Opção 1: A alienação por iniciativa particular (O caminho amigável)
Antes de ingressar com medidas judiciais severas, o caminho mais célere e econômico é a tentativa de acordo. Existem duas saídas principais dentro da negociação:
- Compra da cota-parte: O cônjuge que deseja permanecer no imóvel pode comprar a metade pertencente ao outro. Para isso, é necessária uma avaliação imobiliária atualizada para garantir que o valor pago seja justo e condizente com o mercado de São Paulo.
- Venda conjunta para terceiros: Ambos concordam em colocar o imóvel à venda e dividir o valor proporcionalmente.
Muitas vezes, a resistência cede quando a parte que se recusa a vender compreende os custos e os riscos de uma disputa judicial, que detalharemos a seguir.
Opção 2: Arbitramento de Aluguel (Ocupação Exclusiva)
Um erro comum é acreditar que, enquanto o imóvel não for vendido, o ex-cônjuge que lá permaneceu pode morar “de graça”. Se uma das partes está usufruindo exclusivamente do bem, ela está, na prática, impedindo que o outro proprietário obtenha renda ou utilize sua parte do patrimônio.
Nesses casos, é possível solicitar judicialmente o arbitramento de aluguel. O juiz determinará que o morador pague ao outro uma quantia mensal correspondente a 50% do valor locatício de mercado daquele imóvel.
Ponto de atenção: O aluguel passa a ser devido, geralmente, a partir da citação no processo ou da notificação formal da oposição ao uso exclusivo. Essa medida costuma ser um excelente incentivo para que o morador aceite vender o imóvel, já que a ocupação deixa de ser isenta de custos.
Opção 3: Ação de Extinção de Condomínio
Se o diálogo falhou e o arbitramento de aluguel não foi suficiente para resolver a questão, a solução definitiva é a Ação de Extinção de Condomínio.
Trata-se de um procedimento judicial em que o autor (quem quer vender) informa ao juiz que não deseja mais ser sócio do ex-cônjuge na propriedade daquele bem. O juiz, então, determinará a venda do imóvel, independentemente da vontade da outra parte.
Como funciona a venda judicial?
Se durante o processo as partes ainda não chegarem a um acordo sobre quem compra a parte de quem, o imóvel será levado a leilão judicial (ou praça).
- Avaliação: Um perito nomeado pelo juiz avaliará o imóvel.
- Direito de Preferência: Antes de ir a leilão, o ex-cônjuge tem o direito de preferência. Ele pode cobrir a oferta de terceiros e ficar com o imóvel, desde que pague o valor à vista ou conforme as condições do processo.
- Haste Pública: Caso ninguém exerça a preferência, o imóvel é vendido a terceiros em leilão.
Riscos envolvidos: O leilão judicial deve ser visto como a última alternativa, pois o imóvel costuma ser vendido por um valor inferior ao de mercado (muitas vezes com 40% a 50% de desconto no segundo leilão) e há incidência de custas processuais e honorários, o que reduz o montante que cada ex-cônjuge receberá ao final.
Presença de filhos menores: Um impeditivo para a venda?
Esta é uma dúvida recorrente. Muitas pessoas acreditam que, se houver filhos menores morando no imóvel, a venda é proibida. Isso é um mito jurídico, embora exija sensibilidade.
O direito à moradia dos filhos deve ser preservado, mas isso se resolve, geralmente, por meio da pensão alimentícia (que inclui auxílio-aluguel) e não pela manutenção forçada da copropriedade do imóvel. O juiz analisará se a venda deixará os menores em situação de vulnerabilidade extrema, mas a regra geral é que o patrimônio pode, sim, ser partilhado, pois o direito de propriedade do ex-cônjuge que saiu também é garantido constitucionalmente.
Orientações iniciais para quem deseja resolver o impasse
Se você se encontra nesta situação, o primeiro passo é documentar sua intenção de venda. Veja o que você pode fazer:
- Notificação Extrajudicial: Envie uma notificação via cartório ou carta com aviso de recebimento (AR) manifestando o interesse na venda ou na compra da parte da outra pessoa. Isso serve como prova de que você tentou resolver de forma amigável.
- Avaliações Imobiliárias: Obtenha ao menos três avaliações de corretores ou imobiliárias idôneas na região onde o imóvel está localizado (ex: capital paulista, ABC ou interior).
- Análise Documental: Verifique se o imóvel possui registro (matrícula) regularizada. Imóveis irregulares ou apenas com contrato de gaveta exigem uma estratégia jurídica diferente para a partilha.
Mini-FAQ: Perguntas Frequentes
1. Meu ex não deixa os corretores entrarem para mostrar o imóvel. O que fazer?
O juiz pode expedir um mandado para que o morador permita a entrada de corretores e interessados, sob pena de multa diária ou outras sanções.
2. Posso pedir a venda do imóvel antes do fim do processo de divórcio?
Se já houver uma decisão ou acordo sobre a partilha (quem fica com qual porcentagem), a extinção de condomínio pode tramitar de forma independente. Em alguns casos, pede-se a venda antecipada se houver risco de deterioração do bem.
3. Quem deve pagar o IPTU e condomínio enquanto o imóvel não vende?
Em regra, quem está na posse exclusiva do imóvel deve arcar com as despesas de manutenção (condomínio, luz, água e IPTU). No entanto, o entendimento pode variar conforme o caso, sendo essencial que um advogado analise a situação específica.
Conclusão: A necessidade de uma estratégia personalizada
Resolver a partilha de um imóvel quando não há cooperação do ex-cônjuge exige paciência e, acima de tudo, uma estratégia técnica bem fundamentada. Embora a lei garanta o direito de vender a propriedade, o caminho escolhido (acordo, aluguel ou leilão) impactará diretamente no quanto você receberá e em quanto tempo terá o dinheiro em mãos.
É fundamental que cada caso seja analisado em suas particularidades, considerando desde a situação financeira das partes até a jurisdição específica nos tribunais de São Paulo. Decisões precipitadas podem levar a perdas financeiras consideráveis em leilões judiciais.
Se você está enfrentando este impasse e deseja entender quais os riscos e benefícios de cada caminho jurídico no seu cenário atual, o mais indicado é buscar orientação com um profissional que atue na área de família e sucessões.
Você está passando por essa situação e não sabe por onde começar? O suporte jurídico adequado pode transformar um conflito desgastante em uma solução patrimonial justa e segura. Entre em contato para uma orientação detalhada e entenda como podemos auxiliar na resolução do seu caso, buscando sempre a melhor estratégia para proteger o seu patrimônio.
