A notícia de que um imóvel alugado foi objeto de penhora judicial costuma gerar um estado de apreensão imediata, tanto para o locador quanto para o locatário. Para o inquilino, surge o medo do despejo repentino; para o proprietário, a preocupação reside na perda do patrimônio e na interrupção do fluxo de renda. No mercado imobiliário de São Paulo, onde o volume de transações e litígios é expressivo, compreender os desdobramentos jurídicos desse cenário é fundamental para evitar prejuízos maiores.
Se você recebeu uma notificação judicial ou descobriu através da matrícula do imóvel que existe uma constrição, saiba que a lei brasileira, especialmente a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e o Código de Processo Civil, estabelece ritos claros para proteger as partes envolvidas. Este artigo visa desmistificar o que acontece quando o imóvel é penhorado e quais caminhos podem ser seguidos.
O que é a penhora e por que ela ocorre?
A penhora é um ato executivo realizado por ordem judicial para garantir o pagamento de uma dívida. Quando um proprietário possui um débito — seja ele de natureza condominial, tributária (IPTU), trabalhista ou civil — e não o quita voluntariamente, a justiça pode “bloquear” um de seus bens para que este seja, futuramente, levado a leilão (praça) para saldar o valor devido.
É importante destacar que a penhora, por si só, não extingue o contrato de locação. O imóvel continua pertencendo ao locador até que ocorra a arrematação (venda em leilão). Portanto, em um primeiro momento, a relação locatícia permanece vigente, mas o sinal de alerta deve ser ligado.
O Impacto para o Inquilino: Posso ser despejado?
Esta é a dúvida mais frequente. A resposta curta é: depende de como o seu contrato foi redigido e registrado.
A legislação protege o inquilino, mas impõe requisitos formais para que essa proteção seja plena. Se o imóvel for vendido em leilão (arrematado), o novo proprietário poderá ter o direito de denunciar o contrato, ou seja, pedir que o inquilino saia no prazo de 90 dias.
Contudo, existem duas ferramentas jurídicas que garantem a permanência do locatário até o fim do prazo acordado:
- A Cláusula de Vigência: É uma disposição no contrato que afirma que a locação deverá ser respeitada por terceiros em caso de alienação (venda).
- O Registro na Matrícula do Imóvel: Para que a cláusula de vigência tenha eficácia contra o comprador do leilão, o contrato de locação deve estar averbado junto à matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Sem o registro, o arrematante não é obrigado a manter a locação. Em cidades como São Paulo, a análise da matrícula é um passo indispensável que um advogado realiza para verificar a viabilidade da permanência do inquilino.
O Direito de Preferência: O Inquilino pode comprar o imóvel?
Sim. O inquilino possui o Direito de Preferência (Art. 27 da Lei 8.245/91). Isso significa que, se o imóvel for vendido, o locatário tem prioridade para comprá-lo em igualdade de condições com terceiros.
No caso de leilão judicial, a situação é mais complexa. O inquilino deve ser intimado formalmente sobre a realização do leilão. Caso ele tenha interesse e condições financeiras, poderá participar da hasta pública e exercer sua preferência. Se o direito de preferência for desrespeitado, o locatário pode, em certos casos, pleitear perdas e danos ou até a adjudicação do imóvel, desde que o contrato esteja registrado.
Para onde vai o pagamento do aluguel?
Quando ocorre a penhora de um imóvel alugado, é comum que o juiz determine a penhora dos frutos (os aluguéis). Nesse cenário, o inquilino recebe uma intimação judicial informando que não deve mais pagar o boleto ao proprietário ou à imobiliária, mas sim realizar um depósito judicial.
- Atenção: Se o inquilino ignorar a ordem judicial e continuar pagando ao locador, ele corre o risco de ter que “pagar duas vezes”, pois o pagamento feito a quem não tinha mais o direito de receber (perante o processo) não quita a obrigação perante a justiça.
Para o proprietário, esse é um momento crítico. A assistência de um advogado que atua no contencioso cível é vital para tentar substituir a penhora por outros bens ou negociar a dívida, visando preservar a percepção direta dos rendimentos.
Riscos e Pontos de Atenção
A complexidade de um imóvel penhorado envolve prazos fatais e interpretações jurisprudenciais. Veja alguns pontos de risco:
- Falta de Intimação: Se o inquilino não for avisado do leilão, pode haver nulidade processual.
- Benfeitorias: Se o inquilino fez reformas no imóvel, a recuperação desses valores junto ao antigo proprietário após o leilão pode ser extremamente difícil.
- Contratos por prazo indeterminado: Nestes casos, a proteção é quase nula após a venda judicial, facilitando a retomada pelo novo dono.
Mini-FAQ: Perguntas Frequentes sobre Imóveis Penhorados
1. O dono do imóvel pode continuar alugando um bem que já está penhorado? Sim, o proprietário mantém a posse e o direito de usar e fruir do bem até que ele seja arrematado. No entanto, ele tem o dever ético e legal de informar ao novo inquilino sobre a existência da constrição.
2. Posso rescindir o contrato sem multa se descobrir a penhora? A penhora, por si só, não é descumprimento contratual, pois o locador ainda garante o uso do bem. Todavia, se a situação impedir o uso pacífico do imóvel, pode-se analisar juridicamente uma rescisão por culpa do locador.
3. O arrematante (comprador do leilão) pode aumentar o aluguel imediatamente? Se ele optar por manter o contrato, deverá seguir as bases pactuadas. Se desejar alterar valores, deverá negociar um novo contrato com o inquilino. Se não houver acordo, ele pode pedir o imóvel conforme o prazo legal.
Conclusão e Orientação Consultiva
A penhora de um imóvel durante a locação é uma situação juridicamente sensível que exige rapidez na tomada de decisões. Para o inquilino, a prioridade é garantir a validade do seu contrato; para o locador, a meta é a preservação do bem ou a quitação estratégica da dívida.
É fundamental compreender que cada processo judicial possui particularidades: o tipo de dívida, a fase do processo e a redação do contrato de locação alteram completamente o desfecho da situação. O suporte de um advogado que analisa casos imobiliários é a única forma de garantir que seus direitos — seja de preferência, de vigência ou de propriedade — sejam respeitados conforme a legislação vigente e as práticas dos tribunais de São Paulo e região.
Se você está passando por essa situação ou identificou uma penhora no imóvel que aluga ou possui, não aguarde o dia do leilão para agir. A prevenção e o aconselhamento jurídico precoce são as melhores ferramentas para evitar ordens de desocupação inesperadas ou perdas financeiras irreversíveis.
Gostaria de uma análise detalhada do seu contrato de locação ou da situação processual do imóvel? Entre em contato com nossa equipe para uma orientação personalizada e entenda como proteger seus interesses.
