A perda de um ente querido é um momento de profunda fragilidade emocional. No entanto, em meio ao luto, as famílias brasileiras frequentemente se deparam com questões burocráticas que não podem esperar. Uma das dúvidas mais angustiantes que recebemos em nosso escritório em São Paulo surge quando o falecido deixa um patrimônio que, à primeira vista, parece um problema: um imóvel financiado.
Afinal, a dívida passa para os herdeiros? É possível perder o apartamento para o banco durante o inventário? Quem deve continuar pagando as parcelas mensais? Essas perguntas são comuns e a resposta jurídica, embora técnica, traz um alento para a maioria das famílias quando bem compreendida.
Neste artigo, vamos desmistificar o processo de transferência de imóveis financiados por falecimento, explicando o papel do seguro, a responsabilidade dos herdeiros e os caminhos para a regularização patrimonial.
O que acontece com a dívida após o falecimento?
A primeira coisa que precisamos esclarecer é um princípio fundamental do Direito Sucessório brasileiro: os herdeiros não herdam dívidas no próprio bolso. No Direito, trabalhamos com o conceito de espólio, que é o conjunto de bens, direitos e obrigações deixados pela pessoa que partiu. É o espólio que responde pelas dívidas. Em termos práticos, se o falecido devia R$ 100 mil e deixou um patrimônio de R$ 300 mil, a dívida é paga com esses recursos e os herdeiros dividem os R$ 200 mil restantes.
Se a dívida for maior que o patrimônio, os herdeiros não recebem nada, mas também não precisam usar seus bens pessoais para quitar o que sobrou. No caso do imóvel financiado, a dinâmica possui um elemento especial que costuma resolver o problema: o seguro prestamista.
O Seguro Prestamista: O grande aliado dos herdeiros
A grande maioria dos contratos de financiamento imobiliário no Brasil, especialmente aqueles vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH), possui obrigatoriamente um seguro prestamista (também chamado de seguro habitacional).
Este seguro tem uma função específica: quitar o saldo devedor do imóvel em caso de morte ou invalidez permanente do comprador.
Como funciona a quitação pelo seguro?
Quando ocorre o óbito, o seguro é acionado para cobrir a cota-parte do falecido no contrato.
- Se o falecido era o único comprador: O seguro geralmente quita 100% da dívida restante.
- Se a compra foi feita em conjunto (ex: marido e mulher): O seguro quita apenas a porcentagem pela qual o falecido era responsável na composição da renda. Se o marido contribuía com 60% da renda para o financiamento, 60% da dívida é quitada, e o cônjuge sobrevivente continua pagando os 40% restantes.
É fundamental que a família notifique o banco o quanto antes. O atraso na comunicação pode gerar cobranças indevidas de parcelas que já deveriam estar cobertas pelo seguro.
E se o financiamento não tiver seguro ou ele for negado?
Embora raro em financiamentos imobiliários formais, pode acontecer de o contrato não prever a quitação ou de a seguradora negar o pagamento (alegando, por exemplo, doença preexistente omitida).
Nesse cenário, a dívida do financiamento continua existindo e recai sobre o espólio. Os herdeiros têm basicamente três caminhos:
- Assumir as parcelas: Caso queiram manter o imóvel, os herdeiros podem renegociar com o banco para continuar pagando as prestações até a quitação final.
- Vender o imóvel: Com autorização judicial dentro do inventário, o imóvel pode ser vendido. O valor da venda é usado para quitar a dívida com o banco e o saldo restante é dividido entre os herdeiros.
- Ceder os direitos: Transferir os direitos e obrigações do contrato para terceiros ou para um dos herdeiros, mediante aprovação de crédito pela instituição financeira.
O processo de Inventário em São Paulo
Para que o imóvel saia do nome do falecido e passe para os herdeiros, é obrigatória a realização do inventário. Em São Paulo, este procedimento pode ser feito de duas formas:
- Inventário Extrajudicial: Realizado em Cartório de Notas. É a via mais rápida, ideal para quando todos os herdeiros são maiores de idade, capazes e estão em pleno acordo sobre a divisão dos bens. A escritura pública lavrada pelo tabelião serve como documento para a transferência no Registro de Imóveis.
- Inventário Judicial: Necessário quando há testamento, herdeiros menores de idade ou conflitos sobre a partilha. Tramita perante o Tribunal de Justiça e pode ser mais demorado.
É importante lembrar que o imposto estadual sobre a herança, o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), deve ser calculado. Em São Paulo, a alíquota atual é de 4%. Um ponto de atenção jurídica estratégica é que o imposto deve incidir sobre o valor real do patrimônio líquido (o valor do imóvel menos a dívida), e não necessariamente sobre o valor total de mercado, caso a dívida ainda persista.
Riscos e cuidados importantes
Ignorar a existência de um imóvel financiado no inventário pode trazer prejuízos graves. Se as parcelas pararem de ser pagas e não houver o acionamento do seguro, o banco pode iniciar o processo de execução extrajudicial, levando o imóvel a leilão em poucos meses, conforme as regras da alienação fiduciária.
Além disso, a permanência de um herdeiro no imóvel sem o consentimento dos demais ou sem a devida regularização pode gerar conflitos familiares intensos e cobrança de aluguéis entre os próprios parentes.
Orientações práticas para os herdeiros:
- Localize o contrato de financiamento e verifique a cláusula de seguro.
- Obtenha uma certidão de óbito atualizada e notifique o banco imediatamente.
- Não deixe de pagar as parcelas até que o seguro confirme a quitação (valores pagos a mais podem ser reembolsados depois).
- Reúna a documentação do imóvel (matrícula atualizada e carnê do IPTU).
Conclusão
A transferência de um imóvel financiado em virtude de herança é um procedimento que mistura regras bancárias, securitárias e sucessórias. Embora o seguro prestamista traga segurança para a maioria das famílias, a complexidade do inventário e a necessidade de lidar com instituições financeiras exigem cautela.
Cada família possui uma realidade única. Há casos em que a união de herdeiros facilita a quitação, e outros em que a venda do bem se mostra a solução mais sensata para evitar dívidas futuras. Por isso, a análise individualizada de cada contrato e da situação sucessória é indispensável.
A regularização do patrimônio não é apenas uma obrigação legal, mas um ato de preservação do legado deixado por quem se foi. Se você está enfrentando essa situação em São Paulo ou região e sente que as informações do banco estão confusas, o caminho mais seguro é buscar orientação profissional para analisar as cláusulas do seu contrato e conduzir o inventário de forma eficiente.
Gostaria de entender melhor como os detalhes do seu contrato de financiamento afetam a partilha de bens? Nossa atuação é pautada pela transparência e pelo suporte técnico necessário para que sua família tome as melhores decisões patrimoniais neste momento delicado. Sinta-se à vontade para entrar em contato e solicitar uma análise informativa do seu caso.
Mini-FAQ: Perguntas Frequentes
1. O banco pode retomar o imóvel se o inventário demorar para sair? O banco não pode retomar o imóvel apenas pela existência do inventário. A retomada (leilão) só acontece se houver inadimplência (falta de pagamento) das parcelas e se o seguro não cobrir a dívida.
2. Sou obrigado a continuar pagando o financiamento do meu pai falecido? Se houver seguro prestamista, ele deve quitar a dívida. Se não houver, as parcelas devem ser pagas com os recursos do próprio espólio (dinheiro deixado pelo falecido). Se o espólio não tiver dinheiro, os herdeiros podem escolher pagar para manter o bem ou deixar que o imóvel seja usado para quitar a dívida.
3. Como fica o ITCMD em imóveis financiados em SP? O imposto é calculado sobre o valor que já foi pago do imóvel ou sobre o valor de mercado descontando-se o saldo devedor. Como o ITCMD é um imposto estadual, as regras específicas de São Paulo devem ser seguidas rigorosamente para evitar multas.
4. Posso morar no imóvel financiado enquanto o inventário não acaba? Sim, mas isso deve ser acordado com os demais herdeiros. Caso não haja consenso, os outros herdeiros podem exigir o pagamento de um aluguel proporcional às suas partes na herança.
