Imagine que você decidiu colocar seu apartamento à venda ou para alugar após anos de residência. No entanto, ao anunciar o imóvel ou receber os primeiros interessados, você é surpreendido por uma notificação do síndico ou por uma regra da convenção que impõe restrições severas: proibição de placas de “vende-se”, horários extremamente limitados para visitas ou até a tentativa de impedir locações por curtas temporadas (via plataformas digitais).
Situações como essa são rotineiras em grandes centros urbanos como São Paulo, onde a densidade populacional em prédios gera um embate constante entre o direito de propriedade do dono da unidade e o direito ao sossego e segurança dos demais condôminos.
Se você está enfrentando dificuldades para exercer o direito de dispor do seu bem, ou se é um gestor condominial buscando entender os limites das proibições, este artigo esclarece os principais pontos jurídicos sobre o tema.
O Direito de Propriedade vs. A Vida em Condomínio
O Código Civil Brasileiro estabelece que o proprietário tem o direito de usar, fruir e dispor de sua unidade exclusiva. Isso inclui, naturalmente, o direito de vender ou alugar o imóvel para quem bem entender. No entanto, esse direito não é absoluto. Ele deve coexistir harmoniosamente com os direitos dos vizinhos.
A convenção do condomínio e o regimento interno são os documentos que ditam as regras de convivência. Contudo, é fundamental compreender que nenhuma regra interna pode anular o direito de propriedade garantido por lei federal, embora possa regulamentar a forma como esse direito é exercido.
Conflitos comuns na Venda de Imóveis
A venda de um imóvel em condomínio costuma gerar atritos em dois pontos principais: a publicidade e a circulação de estranhos.
1. Colocação de Placas e Faixas
Muitos condomínios proíbem a fixação de placas de “Vende-se” ou “Aluga-se” nas janelas ou sacadas, alegando a preservação da estética da fachada. Juridicamente, o condomínio tem o direito de zelar pela harmonia visual do edifício.
- O que fazer: Verifique se a proibição consta na convenção. Se houver, o proprietário deve focar em anúncios digitais ou placas em áreas internas permitidas. Se não houver regra clara, o condomínio não pode aplicar multas sem antes deliberar o tema em assembleia.
2. Visitas de Interessados e Corretores
A segurança é a prioridade número um em prédios de São Paulo e região. O condomínio pode exigir o cadastro prévio de corretores e visitantes, bem como restringir as visitas aos horários comerciais.
- Dever do proprietário: Informar antecipadamente a portaria sobre quem comparecerá.
- Limite do condomínio: O síndico não pode impedir o acesso de um potencial comprador, desde que devidamente identificado, pois isso configuraria um cerceamento injustificado do direito de venda.
Aluguel em Condomínio: O Desafio das Novas Plataformas
O tema mais sensível da última década é, sem dúvida, a locação por curta temporada (como o Airbnb). Muitos condomínios tentam proibir essa prática alegando que o prédio é estritamente residencial e que a alta rotatividade compromete a segurança.
Locação Residencial vs. Hospedagem
A justiça brasileira tem analisado caso a caso. Existe uma distinção entre a locação por temporada (prevista na Lei do Inquilinato) e a atividade de hotelaria (serviços de quarto, café da manhã, etc.).
- Se a locação for meramente residencial, o condomínio tem dificuldade jurídica em proibi-la totalmente, a menos que haja uma previsão específica na Convenção (geralmente aprovada por quórum qualificado).
- Se o proprietário oferece serviços típicos de hotelaria, a atividade desvirtua a finalidade residencial do prédio, podendo ser barrada.
O papel do Inquilino
É importante lembrar que, ao alugar o imóvel, o inquilino assume não apenas o direito de uso, mas também o dever de respeitar o Regimento Interno. O proprietário (locador) é solidariamente responsável por eventuais multas aplicadas ao inquilino por barulho ou uso indevido das áreas comuns.
A Certidão Negativa de Débitos Condominiais
Tanto na venda quanto no aluguel, a saúde financeira da unidade é crucial.
- Na venda: O comprador deve exigir a Certidão Negativa de Débitos emitida pelo síndico ou pela administradora. Como a dívida de condomínio é propter rem (acompanha o imóvel), quem compra assume as dívidas anteriores se não houver cautela.
- No aluguel: Embora o inquilino pague as taxas ordinárias, o proprietário é quem responde perante o condomínio. Em caso de inadimplência do inquilino, o condomínio cobrará o dono do imóvel.
Orientações Práticas para Proprietários e Síndicos
Antes de levar qualquer conflito ao Poder Judiciário, o que pode ser demorado e custoso, algumas etapas podem ser seguidas:
- Leitura Atenta dos Documentos: Muitos conflitos em São Paulo nascem do desconhecimento do que está escrito na Convenção. Peça uma cópia atualizada.
- Notificação Extrajudicial: Se o condomínio está impedindo visitas de forma arbitrária, uma notificação escrita por um profissional pode resolver o impasse sem a necessidade de um processo.
- Assembleia de Esclarecimento: Se o problema com locações de curta temporada é frequente, o ideal é levar o tema para votação, regulamentando horários de check-in, identificação de hóspedes e multas agravadas para descumprimento do sossego.
Mini-FAQ: Dúvidas Recorrentes
1. O síndico pode me proibir de alugar meu apartamento para alguém que ele não gosta?
Não. O direito de escolher o locatário é do proprietário. O síndico só pode intervir se houver provas concretas de que o futuro ocupante oferece risco real à segurança ou se houver restrições legais específicas, nunca por questões de foro íntimo.
2. O condomínio pode cobrar uma taxa de “mudança” na venda ou aluguel?
Sim, desde que esteja prevista no Regimento Interno ou Convenção. Essa taxa geralmente serve para cobrir despesas com o uso intensivo do elevador, limpeza extra e desgaste das áreas comuns durante o transporte de móveis.
3. Posso ser impedido de vender meu imóvel se eu tiver dívidas de condomínio?
Não. A existência de dívidas não impede a venda. No entanto, o cartório exigirá que as partes declarem ciência da dívida na escritura, ou o comprador exigirá o desconto do valor devido no preço final.
4. O condomínio pode restringir o uso da piscina por inquilinos temporários?
Este é um tema polêmico. Algumas decisões judiciais permitem restrições ao uso de áreas de lazer por hóspedes de curtíssima temporada para preservar a infraestrutura para os moradores fixos, mas a proibição deve estar clara nas normas internas.
Conclusão
Vender ou alugar um imóvel em condomínio exige equilíbrio entre a autonomia do dono e o bem-estar coletivo. Regras existem para organizar a convivência, mas elas não podem se tornar instrumentos de perseguição ou de desvalorização do patrimônio alheio.
Considerando que a legislação condominial é complexa e as decisões dos tribunais evoluem constantemente, cada conflito deve ser analisado sob a ótica de suas particularidades. Uma regra que vale para um prédio moderno em São Paulo pode não se aplicar da mesma forma a um condomínio antigo com uma convenção datada da década de 70.
Se você sente que seus direitos de proprietário estão sendo cerceados, ou se você é um síndico que precisa regulamentar essas práticas com segurança jurídica, a orientação profissional é o melhor caminho para evitar litígios prolongados.
Deseja entender se uma regra específica do seu condomínio é legal ou precisa de auxílio para resolver um conflito de locação ou venda? Entre em contato para uma análise técnica e consultiva do seu caso.
