O sonho da casa própria finalmente se concretiza: as chaves estão em mãos, a mudança foi feita e a vida nova começou. No entanto, para que essa conquista seja plena e juridicamente segura, falta um passo crucial: a averbação do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Quando a construtora atrasa essa averbação, o comprador se depara com uma situação de insegurança jurídica e impedimentos práticos, transformando a euforia em frustração.

Muitos adquirentes de imóveis na planta desconhecem a relevância desse procedimento e, principalmente, quais são os seus direitos e as medidas cabíveis diante da inércia da construtora. Este artigo, elaborado por nosso time de especialistas em direito imobiliário e SEO com vasta experiência, destina-se a orientar você, de forma clara e objetiva, sobre como agir se a construtora atrasou a averbação do imóvel no cartório. Abordaremos os impactos desse atraso, o passo a passo legal e as compensações que você pode buscar na Justiça, garantindo que seu patrimônio esteja protegido e regularizado.

O Que Significa a Averbação do Imóvel e Por Que Ela é Essencial?

Para entender a gravidade do problema, é imprescindível saber o que é a averbação e sua função. A averbação é o ato de registrar, na matrícula do imóvel, qualquer alteração ou modificação relevante. No contexto de um imóvel adquirido na planta, após a conclusão da obra e a obtenção do “Habite-se” (documento emitido pela prefeitura que atesta que a construção está pronta para ser habitada), a averbação mais importante a ser feita pela construtora é a averbação da construção e a instituição do condomínio (quando se trata de apartamentos).

A averbação da construção é o ato que oficializa que a edificação existe legalmente. É com esse registro que o imóvel passa a ter a sua identidade individualizada dentro do empreendimento. Sem a averbação, o imóvel permanece, juridicamente, como um “projeto” ou um “terreno com benfeitorias inacabadas”, mesmo que o comprador já esteja morando nele.

Consequentemente, a falta desse registro essencial gera uma série de entraves práticos e legais para o comprador:

• Impossibilidade de Obter Financiamento: O banco não concede financiamento para a quitação do saldo devedor ou para a futura revenda, pois o imóvel não tem registro formal da construção. A averbação é a chave para o financiamento imobiliário.
• Impedimento de Venda: A revenda do imóvel fica impossibilitada ou extremamente dificultada, já que o novo comprador não terá segurança jurídica sobre o bem.
• Insegurança Jurídica: O comprador não possui a propriedade plena registrada em seu nome na forma de unidade autônoma, dependendo do andamento do processo pela construtora.

Prazo Legal e Responsabilidade da Construtora na Averbação

A responsabilidade pela averbação da construção e posterior instituição do condomínio é da construtora ou incorporadora. Embora a legislação não estabeleça um prazo específico para a averbação, a jurisprudência e o bom senso contratual estabelecem que este ato deve ocorrer em um prazo razoável, imediatamente após a obtenção do “Habite-se”. A demora injustificada é considerada um descumprimento contratual.

Portanto, se a construtora já entregou as chaves ou obteve o “Habite-se” há meses e a averbação ainda não foi realizada, ela está em mora (atraso culposo no cumprimento de uma obrigação).

Estratégias Práticas e Jurídicas Contra o Atraso

Diante do atraso na averbação, o comprador deve adotar uma abordagem estruturada. O primeiro passo é crucial, e os seguintes passos definem a busca pela compensação judicial:

1. Notificação Extrajudicial: O Primeiro Passo Formal

Antes de ingressar com uma ação judicial, o comprador deve formalizar a sua insatisfação e constituir a construtora em mora. Isso deve ser feito por meio de uma notificação extrajudicial (carta com Aviso de Recebimento ou, preferencialmente, notificação via Cartório de Títulos e Documentos).

A notificação deve detalhar o problema (falta de averbação), mencionar o prazo decorrido desde o “Habite-se” e estabelecer um prazo final para a regularização (geralmente 30 dias), alertando para as consequências legais do descumprimento. Esta prova de comunicação é um documento de grande valor no processo judicial.

2. Acionamento Judicial e Indenizações Cabíveis

Caso a notificação não surta efeito, a via judicial é o caminho para proteger os seus direitos. O comprador pode ingressar com uma ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais.

a) Obrigação de Fazer: O juiz será provocado a determinar que a construtora realize a averbação em um prazo fixo, sob pena de multa diária (astreintes). Essa é a medida mais rápida para forçar a regularização do imóvel.

b) Indenização por Danos Materiais – Lucros Cessantes: A principal reparação material que o comprador pode pleitear são os lucros cessantes. O atraso na averbação impede o comprador de quitar o saldo devedor por meio de financiamento bancário (conforme mencionado, a falta de registro impede o banco de liberar o crédito) ou de vender o imóvel.

A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a privação do uso pleno do imóvel (impossibilidade de financiar, vender ou, em alguns casos, usufruir totalmente) gera um prejuízo presumido. A indenização, neste caso, pode ser calculada como um aluguel mensal (geralmente 0,5% do valor atualizado do imóvel) pelo período de mora da construtora – ou seja, desde o prazo razoável para a averbação até a data de sua efetivação.

c) Danos Morais: Embora nem todo descumprimento contratual gere dano moral, o atraso excessivo e injustificado na averbação, que causa angústia, frustração e insegurança ao comprador – muitas vezes impedindo a conclusão do negócio e a quitação do imóvel – pode ensejar a condenação da construtora ao pagamento de danos morais.

Não Deixe a Insegurança Jurídica Comprometer Seu Patrimônio

O atraso na averbação do imóvel pela construtora é mais do que um mero contratempo burocrático; é um ato que compromete a segurança jurídica do seu patrimônio e impede a plena fruição de um direito fundamental. A correta averbação é o que confere a legalidade final ao seu imóvel.

É fundamental que o comprador saiba que possui ferramentas legais robustas para forçar a regularização e buscar a devida compensação pelos prejuízos e transtornos causados pela mora da construtora. A atuação de um advogado especialista em direito imobiliário se torna indispensável neste momento, pois ele saberá conduzir a notificação extrajudicial com a precisão técnica necessária e estruturar a ação judicial de forma a maximizar as chances de sucesso, buscando tanto a obrigação de fazer quanto as indenizações cabíveis (lucros cessantes e danos morais).

Se a construtora atrasou a averbação do seu imóvel, não hesite em agir. Não permita que a insegurança jurídica se prolongue, comprometendo o seu futuro financeiro e a valorização do seu bem. Convidamos você a entrar em contato com nosso escritório de advocacia. Oferecemos orientação jurídica especializada e personalizada para esclarecer todas as suas dúvidas, analisar o seu caso em profundidade e propor a melhor estratégia legal para garantir a regularização do seu imóvel e a justa reparação pelos danos sofridos. Solicite um orçamento sem compromisso e comece hoje mesmo a proteger o seu investimento.