Viver em condomínio é uma constante busca por equilíbrio entre o direito individual e o bem-estar coletivo. Uma das fontes mais comuns e intensas de conflitos surge quando um morador decide fazer uma alteração em uma área comum, seja o fechamento de uma sacada, a instalação de um ar-condicionado na fachada ou a modificação do hall de entrada. De um lado, o desejo de conforto e personalização; do outro, a necessidade de preservar a harmonia, a segurança e a padronização do edifício.
Você já se sentiu perdido em meio a essa discussão? Talvez você seja o síndico, tentando aplicar as regras corretamente. Ou talvez seja o morador que deseja realizar uma obra, mas não sabe por onde começar. Ou, ainda, o vizinho que se sente prejudicado por uma alteração não autorizada. A verdade é que, sem o conhecimento correto, qualquer uma dessas posições pode levar a notificações, multas e, em casos mais graves, a desgastantes processos judiciais.
Este artigo é o seu guia definitivo sobre o tema. Vamos desvendar, de forma clara e objetiva, o que a legislação brasileira, especialmente o Código Civil, estabelece sobre as alterações em áreas comuns de condomínios. Ao final, você terá a segurança necessária para defender seus direitos e tomar as decisões corretas.
Entendendo a Base: O Que São Áreas Comuns e Qual a Sua Proteção Legal?
Antes de qualquer discussão sobre obras, é crucial entender o conceito de área comum. Segundo o artigo 1.331 do Código Civil, são consideradas áreas comuns aquelas que podem ser utilizadas por todos os condôminos, como o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, incluindo:
- Halls, corredores e escadas;
- Garagens (em muitos casos);
- Salões de festas, academias e piscinas;
- Fachadas, incluindo sacadas e janelas.
A fachada, em particular, é um ponto sensível. Ela é considerada o cartão de visitas do edifício, e sua uniformidade é um patrimônio de todos. Qualquer alteração que quebre a harmonia estética do conjunto arquitetônico é, por lei, proibida, a menos que seja aprovada de acordo com regras específicas.
Tipos de Obras em Condomínio e o Quórum Necessário para Aprovação
A complexidade das aprovações está diretamente ligada à natureza da obra. O Código Civil sabiamente classifica as benfeitorias em três categorias, cada uma exigindo um quórum (número mínimo de votos) diferente em assembleia.
Obras Necessárias: A Prioridade é a Conservação
São as obras que visam conservar o imóvel ou evitar que ele se deteriore. Não aumentam o seu uso, mas são essenciais para sua manutenção.
- Exemplos: Reparos na rede elétrica ou hidráulica, conserto de um telhado com vazamento, impermeabilização de lajes.
- Quórum para Aprovação: Se a obra for urgente e não muito cara, o síndico pode realizá-la sem autorização prévia da assembleia. Caso contrário, a aprovação se dá pela maioria dos presentes na assembleia (50% + 1).
Obras Úteis: Melhorando a Experiência de Todos
Estas obras aumentam ou facilitam o uso do bem comum, agregando valor e funcionalidade ao condomínio.
- Exemplos: Instalação de um sistema de segurança com câmeras, construção de uma cobertura para a garagem, individualização de hidrômetros.
- Quórum para Aprovação: Exige o voto da maioria de todos os condôminos (proprietários), não apenas dos presentes na assembleia. É um quórum mais qualificado.
Obras Voluptuárias: O Luxo e o Lazer
São as benfeitorias de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, mas o tornam mais agradável.
- Exemplos: Construção de uma sauna ou de uma quadra de squash, projetos de paisagismo e decoração de luxo no salão de festas.
- Quórum para Aprovação: Por se tratarem de “luxos”, exigem o quórum mais alto: o voto de dois terços (2/3) de todos os condôminos.
O Ponto Crítico: Alteração da Fachada e Fechamento de Sacadas
A alteração de fachada é, sem dúvida, o tema mais polêmico. A instalação de ar-condicionado, a troca de cor de uma parede da varanda ou, principalmente, o envidraçamento de sacadas são desejos comuns, mas que impactam diretamente a estética do prédio.
A regra geral, conforme o artigo 1.336 do Código Civil, é clara: é proibido alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. Contudo, a jurisprudência (o conjunto de decisões dos tribunais) tem flexibilizado essa regra, especialmente no caso das sacadas, desde que alguns critérios sejam rigorosamente seguidos:
- Aprovação em Assembleia: A primeira medida é levar o tema para deliberação em assembleia. O quórum idealmente discutido para padronizar o envidraçamento seria o de alteração de fachada, que exige a unanimidade dos condôminos. No entanto, muitos condomínios, por praticidade, aprovam um padrão com quóruns menores, o que pode gerar questionamentos judiciais.
- Padrão Único: A assembleia deve definir um padrão único para a alteração (cor do vidro, sistema de abertura, material da esquadria etc.). Isso garante que a harmonia visual do edifício seja mantida.
- Segurança Estrutural: É indispensável a apresentação de um laudo técnico assinado por um engenheiro ou arquiteto (com a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica – ART), atestando que a estrutura do prédio suporta o peso extra dos vidros.
Qualquer morador que realize o fechamento da sacada sem seguir o padrão definido ou sem autorização da assembleia está sujeito a uma notificação para desfazer a obra, sob pena de multa e, em último caso, de uma ação judicial cominatória (obrigação de fazer/desfazer).
Quando a Alteração é Ilegal e o Que Fazer?
Se você é síndico ou morador e se deparou com uma obra irregular em uma área comum, a omissão não é uma opção. A inércia pode ser interpretada como consentimento tácito, dificultando uma reversão futura. Os passos corretos são:
- Notificação Extrajudicial: O primeiro passo é enviar uma notificação formal ao condômino infrator, com base na convenção do condomínio e no Código Civil, estabelecendo um prazo razoável para o desfazimento da obra ou para a sua regularização (se possível).
- Aplicação de Multa: Caso a notificação seja ignorada, o síndico deve aplicar as multas previstas na convenção.
- Ação Judicial: Se as medidas administrativas falharem, o único caminho restante é a via judicial. O condomínio, representado pelo síndico, pode ingressar com uma ação para obrigar o morador a restabelecer a forma original da área, além de poder cobrar as multas e eventuais danos.
Para o morador que se sente injustiçado ou impedido de realizar uma obra que considera legítima, a orientação de um advogado é igualmente crucial para analisar a convenção, as atas das assembleias e a legislação, a fim de buscar a autorização pelos meios corretos.
A Importância da Orientação Jurídica Especializada
As regras sobre alterações em áreas comuns são complexas e repletas de detalhes que podem fazer toda a diferença entre uma melhoria legítima e uma infração grave. Tentar navegar por essas águas sem o suporte adequado é um risco que pode custar caro, tanto financeiramente quanto em termos de paz e boa convivência.
Seja você síndico, buscando garantir a ordem e a legalidade, ou um condômino defendendo seus direitos e seu patrimônio, a assessoria de um advogado especializado em direito condominial e imobiliário é o seu maior trunfo. Esse profissional poderá analisar seu caso específico, interpretar a convenção do seu condomínio à luz da lei e traçar a estratégia mais segura e eficaz.
Não deixe que um conflito condominial se transforme em um problema sem solução. Aja de forma preventiva e assertiva.
Se você está passando por essa situação, entre em contato pelo WhatsApp e fale diretamente com um advogado especializado. O primeiro passo para resolver seu problema começa com uma orientação segura.
