A disputa pelo valor de um apartamento em Perdizes ou de uma casa no ABC Paulista pode travar um inventário por anos, drenando o patrimônio que deveria ser protegido.
Ver o patrimônio da família paralisado por falta de critério técnico na avaliação é um desgaste que poucos herdeiros preveem no início do processo.
Quando se fala em partilha, seja por divórcio ou herança, o valor que consta na escritura ou no carnê do IPTU raramente reflete a realidade do mercado. Essa discrepância é o estopim para brigas judiciais intermináveis.
Se você está nesse impasse, precisa entender que o Judiciário não aceita estimativas vagas ou “achismos” de corretores sem fundamentação técnica.
Como o juiz define o valor de um imóvel na partilha?
O magistrado busca o valor de mercado real do bem no momento da avaliação, utilizando preferencialmente a perícia judicial realizada por um engenheiro ou arquiteto capacitado.
De acordo com o Artigo 633 do Código de Processo Civil (CPC), se os herdeiros não entrarem em um consenso sobre o valor dos bens, o juiz nomeará um perito para realizar a avaliação detalhada. Esse profissional não olha apenas a metragem, mas o estado de conservação, a valorização da região e o potencial construtivo do terreno.
Na prática dos fóruns de São Paulo, o juiz raramente se afasta do laudo pericial, a menos que existam erros técnicos gritantes apontados pelos assistentes das partes.
Qual a diferença entre valor venal e valor de mercado na Justiça?
O valor venal é uma base de cálculo tributária usada pela Prefeitura para o IPTU, enquanto o valor de mercado é o preço real de uma transação de compra e venda entre partes interessadas.
Para o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), o valor venal costuma ser considerado apenas um piso, um valor mínimo. Para fins de partilha justa, o que prevalece é o valor de mercado.
Utilizar o valor do IPTU em uma partilha pode causar um prejuízo enorme a quem vai receber o imóvel ou a quem precisa pagar a parte dos outros herdeiros (as chamadas “tornas”). Por isso, a avaliação técnica é o único caminho para evitar o enriquecimento sem causa de um dos envolvidos.
A norma NBR 14653 da ABNT: o padrão ouro das avaliações
A Justiça brasileira não aceita qualquer “papel de pão” como avaliação. O laudo precisa seguir os critérios rigorosos da NBR 14653 da ABNT.
Essa norma estabelece métodos científicos, como o Comparativo Direto de Dados de Mercado. O perito seleciona imóveis similares que foram vendidos recentemente na mesma vizinhança em São Paulo e aplica tratamentos estatísticos para chegar ao valor justo.
Não se trata de ver o preço anunciado no Zap Imóveis ou na OLX. O perito analisa o valor real de fechamento, descontando as margens de negociação, o que traz uma segurança jurídica que um simples parecer de imobiliária não consegue oferecer.
Exemplo Prático: O caso da família em Santana, Zona Norte de SP
Dona Vera faleceu deixando um sobrado antigo em Santana para três filhos. Dois irmãos queriam vender o imóvel pelo valor de mercado, estimado em R$ 900 mil. O terceiro irmão, que morava nos fundos, insistia que o imóvel valia apenas R$ 500 mil (valor que constava no IPTU), pretendendo comprar as partes dos irmãos por um preço muito abaixo do real.
O caso foi parar no Judiciário paulista. O juiz nomeou um perito que, ao aplicar a NBR 14653, identificou que o terreno possuía um potencial para incorporação imobiliária (prédios pequenos), o que elevou o valor de mercado para R$ 1,1 milhão.
Graças à fundamentação técnica e ao uso do Artigo 872 do CPC, que baliza a avaliação, os herdeiros conseguiram uma partilha equânime. O irmão interessado não pôde impor o valor defasado do IPTU e a venda foi realizada pelo preço justo de mercado, garantindo o direito de todos.
O que acontece se um herdeiro não concordar com a avaliação?
A lei permite a contestação do laudo, mas ela deve ser fundamentada em erros de metodologia, não em meras insatisfações pessoais com o preço final.
Conforme o Artigo 873 do CPC, uma nova avaliação pode ser determinada pelo juiz se ficar provado que houve erro no método, dolo do perito ou se o valor do bem sofreu alteração posterior (como uma desvalorização súbita da região ou degradação do imóvel).
Para quem reside na Região Metropolitana de São Paulo, onde o mercado imobiliário é extremamente volátil, ter um assistente técnico (um perito particular) para acompanhar o perito do juiz é o que separa uma partilha bem-sucedida de um prejuízo de centenas de milhares de reais.
O impacto do valor de referência no ITCMD em São Paulo
Em São Paulo, o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) gera muitas dúvidas. A Fazenda Estadual tenta impor o “Valor Venal de Referência” (que é mais alto que o IPTU) para cobrar mais imposto.
No entanto, o TJSP possui jurisprudência consolidada no sentido de que a base de cálculo do ITCMD deve ser o valor venal do IPTU, e não o valor de referência criado pela Prefeitura.
Saber disso é vital. Uma avaliação bem feita serve tanto para dividir os bens corretamente quanto para evitar o pagamento de impostos abusivos ao Estado.
Mini-FAQ: Dúvidas Rápidas sobre Avaliação de Bens
Posso usar a avaliação de uma imobiliária no processo? Pode servir como prova inicial para tentar um acordo, mas se houver conflito, o juiz exigirá um laudo pericial técnico assinado por profissional habilitado no CREA ou CAU.
Quanto tempo vale uma avaliação judicial? Geralmente, o mercado considera o laudo atualizado por até 6 meses a 1 ano. Em mercados aquecidos como o de São Paulo, o juiz pode pedir atualização se o processo demorar muito.
Quem paga as custas do perito? Normalmente, quem solicita a perícia antecipa o pagamento. Se for uma determinação do juiz para o processo de inventário, os custos saem do espólio (dinheiro deixado pela pessoa falecida).
A legislação brasileira e os tribunais paulistas são rigorosos quanto à proteção da legítima e à justiça na partilha. Aceitar avaliações informais é abrir uma porta para o arrependimento futuro e para o prejuízo financeiro.
Cada imóvel possui particularidades, desde a documentação na matrícula até vícios estruturais ocultos que só um olhar técnico detecta. A lei varia conforme os detalhes de cada caso e a estratégia jurídica deve ser moldada após uma análise minuciosa de todos os documentos e do contexto familiar.
