Problemas com a construtora após a compra: como agir?

A aquisição de um imóvel é, para muitos, a realização de um sonho e um dos investimentos mais significativos da vida. Contudo, essa jornada pode se transformar em uma fonte de grande estresse quando surgem problemas com a construtora após a entrega das chaves. Desde defeitos construtivos a atrasos na entrega, os percalços são variados e podem comprometer não apenas o patrimônio, mas também a tranquilidade do comprador. Diante desse cenário, é fundamental que o consumidor conheça seus direitos e saiba exatamente como proceder para garantir que o que foi prometido seja, de fato, cumprido. Este guia completo foi elaborado para oferecer a clareza e a orientação necessárias para que você possa navegar por essas adversidades com segurança e assertividade.

O Alicerce dos Seus Direitos: O Código de Defesa do Consumidor

Primeiramente, é crucial entender que a relação entre o comprador de um imóvel e a construtora é uma relação de consumo. Dessa forma, ela é amparada pelo robusto arcabouço do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que estabelece a responsabilidade objetiva do fornecedor. Isso significa que a construtora responde pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos, independentemente da existência de culpa.

Além do CDC, o Código Civil também oferece garantias importantes, especialmente no que tange à solidez e segurança da obra. Portanto, o comprador está duplamente protegido pela legislação brasileira.

Vícios Construtivos (Defeitos na Obra): O Que Fazer?

Um dos problemas mais recorrentes são os chamados vícios construtivos, que são falhas e defeitos que podem afetar a qualidade, a segurança ou a habitabilidade do imóvel. Eles se dividem em duas categorias principais, e os prazos para reclamação são distintos.

• Vícios Aparentes: São aqueles de fácil constatação, que podem ser identificados em uma simples vistoria, como pisos manchados, azulejos quebrados, janelas que não fecham corretamente ou problemas de pintura. Para esses defeitos, o comprador tem um prazo de 90 dias, a contar da entrega das chaves, para notificar a construtora e exigir o reparo, conforme o artigo 26 do CDC.
• Vícios Ocultos: Estes são os defeitos mais traiçoeiros, pois não são perceptíveis no momento da entrega e se manifestam com o tempo. Infiltrações, vazamentos internos, problemas elétricos e falhas estruturais são exemplos comuns. Nesses casos, o prazo de 90 dias para reclamar só começa a contar a partir do momento em que o defeito é descoberto.

É importante destacar a garantia de solidez e segurança da obra, prevista no artigo 618 do Código Civil. A construtora responde por problemas que afetem a estrutura do imóvel pelo prazo irredutível de cinco anos. Caso um vício estrutural seja constatado dentro desse período, o consumidor tem o direito de acionar a construtora. Ademais, a jurisprudência majoritária, com base no Superior Tribunal de Justiça (STJ), entende que, após a constatação do vício dentro do prazo de garantia, o consumidor tem um prazo prescricional de até 10 anos para ingressar com uma ação de indenização.

Atraso na Entrega do Imóvel: Uma Falha Contratual Grave

Outra situação que gera imensos transtornos é o atraso na entrega da obra. A maioria dos contratos de compra e venda de imóveis na planta prevê um prazo de tolerância, que, por lei, não pode ser superior a 180 dias. Se a construtora ultrapassar esse período sem uma justificativa plausível (como caso fortuito ou força maior), ela estará em situação de inadimplência contratual.

Diante do atraso, o consumidor possui direitos claros:

• Indenização por Danos Materiais: É comum que o comprador tenha que arcar com aluguel enquanto aguarda o imóvel. Esse prejuízo pode ser cobrado da construtora. A Justiça também tem decidido a favor do pagamento de lucros cessantes, que corresponde ao valor que o proprietário poderia estar recebendo caso alugasse o imóvel.
• Congelamento do Saldo Devedor: O saldo devedor não deve ser corrigido pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) após o término do prazo de tolerância.
• Rescisão Contratual: Em casos mais extremos, o comprador pode optar por rescindir o contrato por culpa exclusiva da construtora, tendo o direito de receber a devolução integral de todos os valores pagos, devidamente corrigidos, além da multa contratual.

Passo a Passo: Como Agir na Prática

Independentemente do problema enfrentado, a organização e a formalização dos procedimentos são essenciais para resguardar seus direitos. Siga este roteiro:

1. Documente Absolutamente Tudo: Assim que identificar um problema, registre-o detalhadamente. Tire fotos datadas, faça vídeos e anote tudo em um relatório. Guarde todos os documentos relacionados ao imóvel: contrato, memorial descritivo, e-mails e qualquer outra comunicação com a construtora.
2. Notificação Extrajudicial: O próximo passo é comunicar formalmente a construtora. Envie uma notificação extrajudicial, preferencialmente por meio de carta com Aviso de Recebimento (AR) ou por e-mail com confirmação de leitura. Neste documento, descreva os problemas de forma clara, anexe as provas (fotos e vídeos) e estabeleça um prazo razoável para que a empresa apresente uma solução.
3. Laudo Técnico (Se Necessário): Caso a construtora negue o problema ou a solução apresentada seja insatisfatória, é altamente recomendável contratar um engenheiro ou arquiteto para elaborar um laudo técnico pericial. Esse documento terá um peso probatório muito grande, atestando a existência, a causa e a extensão dos vícios.
4. Busque Assessoria Jurídica: Se a via amigável não surtir efeito, é hora de procurar um advogado especializado. Ele analisará toda a documentação, o contrato e os prazos legais para traçar a melhor estratégia judicial para o seu caso, que pode incluir uma ação de obrigação de fazer (para forçar o reparo), uma ação indenizatória por danos materiais e morais, ou até mesmo a rescisão do contrato.

Não Deixe Seu Sonho se Transformar em Prejuízo

Enfrentar problemas com a construtora pode ser uma experiência desgastante, mas é crucial manter a calma e agir de forma estratégica. A legislação brasileira oferece uma sólida proteção ao consumidor, mas para que seus direitos sejam efetivamente exercidos, é indispensável seguir os procedimentos corretos e respeitar os prazos. A documentação cuidadosa e a formalização da comunicação são seus maiores aliados na fase inicial.

Contudo, a complexidade das leis e dos contratos imobiliários exige, muitas vezes, o conhecimento técnico de um profissional. Um advogado especialista não apenas garantirá que seus direitos sejam pleiteados em sua totalidade, mas também trará a segurança e a tranquilidade necessárias para atravessar esse processo.

Se você está passando por problemas com a construtora, não hesite em buscar orientação. Entre em contato com nosso escritório para uma análise detalhada do seu caso. Nossa equipe de especialistas em Direito Imobiliário está preparada para esclarecer suas dúvidas, oferecer orientação personalizada e lutar pela melhor solução para você. Agende uma consulta e dê o primeiro passo para resolver sua situação.