Assumir o papel de fiador em um contrato de aluguel é um ato de grande confiança e generosidade. Muitas vezes, o fazemos para ajudar um familiar ou amigo querido a conquistar o sonho da casa própria ou a viabilizar um projeto. No entanto, a vida é dinâmica e as circunstâncias mudam. Relacionamentos se desgastam, a situação financeira se altera ou simplesmente a percepção do risco se torna mais clara com o tempo. É nesse momento que a pergunta inevitável surge: um fiador arrependido pode sair do contrato de aluguel?
A resposta, como em muitas questões jurídicas, não é um simples “sim” ou “não”. A fiança é uma garantia séria, com implicações legais profundas, e a possibilidade de se desvincular dela depende de uma série de fatores, principalmente do tipo de contrato e do momento em que essa decisão é tomada.
Se você se encontra nessa situação delicada, sentindo o peso dessa responsabilidade e buscando uma saída segura, este artigo foi escrito para você. Vamos explorar, de forma clara e objetiva, o que a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e o Código Civil dizem sobre o assunto, desmistificando os seus direitos e deveres como fiador.
O Papel do Fiador e a Regra Geral: O Vínculo Contratual
Antes de mais nada, é fundamental compreender a extensão da sua obrigação. Ao assinar o contrato como fiador, você se torna o garantidor principal do pagamento do aluguel e de todas as demais obrigações previstas, como condomínio, IPTU, multas e até mesmo reparos no imóvel ao final da locação. Isso significa que, se o inquilino (afiançado) não cumprir com seus deveres, o proprietário poderá cobrar a dívida diretamente de você.
A regra geral é que a fiança é um pacto acessório ao contrato de locação. Portanto, enquanto o contrato de aluguel estiver em vigor, a garantia também estará. Em contratos com prazo determinado (por exemplo, 30 meses), a obrigação do fiador, em princípio, perdura até o final desse período. Durante essa vigência, a simples alegação de arrependimento não é suficiente para exonerá-lo da obrigação.
A Exoneração da Fiança: Quando o Fiador Pode Sair do Contrato?
A boa notícia é que a lei prevê, sim, a possibilidade de o fiador se retirar da garantia. Esse ato é chamado de exoneração da fiança. Contudo, essa possibilidade está quase sempre atrelada aos contratos que passaram a vigorar por prazo indeterminado.
Contratos por Prazo Indeterminado: A Janela de Oportunidade
O que é um contrato por prazo indeterminado? É aquele contrato de aluguel que já teve seu prazo original (determinado) encerrado, mas o inquilino continuou no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador. A partir desse momento, a lei entende que o contrato foi prorrogado automaticamente, mas agora sem um prazo fixo para terminar.
É exatamente neste cenário que a sua principal oportunidade reside. Segundo o artigo 835 do Código Civil, nos contratos por prazo indeterminado, o fiador tem o direito de se exonerar da fiança. Mas atenção: essa saída não é automática e exige um procedimento formal.
O Passo a Passo para Solicitar a Exoneração
Para efetivar sua saída, você deve seguir um caminho específico para garantir a validade jurídica do seu ato.
- Notificação Formal: O primeiro e mais importante passo é notificar o locador (proprietário) da sua decisão de não mais garantir o contrato. Essa notificação deve ser feita por um meio que permita a comprovação de recebimento, como uma carta com Aviso de Recebimento (AR) ou um telegrama. A assessoria de um advogado nesta etapa é crucial para garantir que o texto da notificação seja claro, inequívoco e cumpra todos os requisitos legais.
- O Prazo de 60 Dias: É fundamental entender que a sua responsabilidade não cessa no momento em que o proprietário recebe a notificação. A lei estabelece que, após a notificação, o fiador ainda permanece responsável por todas as obrigações da fiança pelo prazo de 60 dias. Este período serve para que o locador tenha tempo hábil para exigir do inquilino uma nova garantia (como um novo fiador, um seguro-fiança ou um título de capitalização).
Se, dentro desses 60 dias, o inquilino não apresentar uma nova garantia válida, o proprietário poderá solicitar o despejo por infração contratual. No entanto, a sua obrigação como fiador termina, impreterivelmente, ao final desse prazo.
E se o Contrato Tiver Cláusula de Renúncia ao Direito de Exoneração?
Muitos contratos de aluguel incluem uma cláusula na qual o fiador “renuncia expressamente” ao direito de se exonerar da fiança, mesmo em contratos por prazo indeterminado. Por muito tempo, essa cláusula gerou intenso debate jurídico.
Felizmente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o entendimento de que essa cláusula de renúncia não é absoluta. Considera-se que a obrigação perpétua é incompatível com o direito. Portanto, mesmo que seu contrato contenha essa cláusula, o direito de notificar o locador e se exonerar da fiança após o contrato se tornar indeterminado ainda é válido.
Situações Especiais: Divórcio do Inquilino e Outros Casos
Outras situações específicas também podem abrir caminho para a revisão da fiança. Por exemplo, em caso de divórcio ou separação do casal de inquilinos, a lei permite que o fiador solicite a exoneração, devendo também notificar o locador e aguardar o prazo legal para que sua responsabilidade seja extinta.
Conclusão: A Importância da Orientação Jurídica
Ser fiador é um compromisso sério que pode afetar diretamente seu patrimônio e sua tranquilidade. O arrependimento, embora seja um sentimento compreensível, precisa ser transformado em uma ação jurídica bem fundamentada para que tenha efeito prático e seguro.
Tentar sair de um contrato de fiança sem a devida orientação pode resultar em notificações inválidas, na manutenção da sua responsabilidade e em futuras dores de cabeça. Cada contrato possui suas particularidades, e apenas a análise detalhada de um especialista pode indicar o melhor e mais seguro caminho a ser seguido. Não permita que um ato de boa-fé se transforme em um problema financeiro e jurídico duradouro.
Nosso escritório de advocacia é especializado em Direito Imobiliário e está preparado para analisar o seu caso, elaborar a notificação de exoneração com toda a segurança jurídica e orientá-lo em cada etapa do processo.
Se você é fiador e deseja se desvincular de um contrato de aluguel, entre em contato conosco. Esclareça suas dúvidas, receba uma orientação personalizada e descubra como podemos proteger seus direitos e seu patrimônio.
